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Dr. Peter Sohn, Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein HAUSBAU & ENTWICKLUNG

Vor Baubeginn den Bauvertrag prüfen lassen

Gerade bei größeren Bauprojekten sollte man von Anfang an juristische Unterstützung suchen, denn bereits bei der Vertragsgestaltung können folgenschwere Fallstricke lauern. „Der Vertrag ist letztendlich entscheidend für die gesamte Bauabwicklung“, sagt Dr. Peter Sohn, Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein. Das gelte nicht nur für die Vergütung der beteiligten Architekten, Ingenieure, Statiker und Bauunternehmen, sondern ebenso bei Fragen der Gewährleistung. 

Die Leistung eines Bauunternehmens ist nämlich nicht nur dann mangelhaft, wenn sie nicht den Regeln der Technik entspricht, sondern auch, wenn Dinge verbaut werden, die nicht im Leistungsverzeichnis aufgeführt sind. Werden beispielsweise hochwertigere Fenster eingesetzt als bestellt, gibt es keine rechtliche Verpflichtung, für diese Mehrkosten aufzukommen. 

Auch Subunternehmer sollten vor Vertragsunterzeichnung rechtlichen Rat einholen, denn haben sie den Vertrag erst einmal unterschrieben, haften sie für die mängelfreie Realisierung ihrer angebotenen Leistung. „Umgekehrt kommt es vor, dass der ausschreibende Unternehmer, der für bestimmte Leistungen einen Subunternehmer sucht, nicht vollständig ausschreibt“, so Dr. Sohn. „Das wiederum führt im schlimmsten Fall dazu, dass der Subunternehmer die Weiterarbeit verweigert, weil er zum Beispiel einen Wärmedämmverbund anbringen soll, aber im Leistungsverzeichnis das dafür erforderliche Gerüst nicht aufgeführt wird. Wer bezahlt nun diese Mehrkosten in Höhe von oftmals etlichen zigtausend Euro?“ 

 Werden Planungen erst im laufenden Bauprozess begonnen, können gerade bei Großvorhaben Probleme auftreten. Deshalb sollte der Grundsatz berücksichtigt werden: Erst planen, dann bauen. „Das findet heute bei einer Vielzahl von Großbauvorhaben nicht mehr statt, weil man glaubt man würde Zeit sparen“, so Dr. Sohn. „Man lässt allenfalls die Genehmigungsplanung erstellen, um die Baugenehmigung zu bekommen und dann wird losgelegt. Das heißt, eine Ausführungsplanung und eine Ausschreibung für zu beauftragende Unternehmer fehlen in dem Moment. Und darunter leidet der gesamte Bauablauf. Ich rate deshalb dringend dazu, zumindest den wesentlichen Teil der Ausführungsplanung erstellen zu lassen und sich durch die Angebote der kostenintensiven Gewerke Klarheit über die Gesamtbaukosten zu verschaffen.“

Wer Eigentum von einem Bauträger erwirbt, ist auf den Notar angewiesen, der den Vertrag beurkunden muss. Dieser muss sich jedoch neutral verhalten. Die Beratung nur einer Partei ist ihm untersagt. Hier sollten Käufer bei einem Anwalt ihres Vertrauens prüfen lassen, ob die Vertragsklauseln akzeptabel sind und die vorgegebene Leistung und Ausstattung ihren Vorstellungen entspricht.

Besondere Sorgfalt sollte man bei der Abnahme walten lassen. Schon ein einziger, nicht nur unerheblicher Mangel kann bereits zur Verweigerung der Abnahme führen -  mit entscheidenden Vorteilen für den Erwerber, denn damit verlängert sich die fünfjährige Gewährleistung, die erst ab dem Tage der endgültigen Abnahme beginnt, entsprechend.    

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Journalist

Katja Deutsch

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