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Für den Fall, dass sich die finanziellen Möglichkeiten des Bauherren ändern, sollte der Kreditvertrag flexibel gehalten werden, so dass Sondertilgungen möglich sind. ENTWICKLUNG

Genaue Planung schützt vor Überraschungen

Wer eine Immobilie erwerben oder sich ein neues Heim bauen möchte, sollte gezielt vorgehen und seriös kalkulieren, um später Probleme zu vermeiden.

Experten geben als Faustregel an, dass der Eigenanteil am aufzubringenden Kapital bei mindestens 15 bis 30 Prozent liegen sollte.

Die Zinsen sind niedrig, die Mieten steigen und steigen und der Traum von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus lebt schon länger in einem – das scheinen gute Voraussetzungen zu sein, um sich diesen Traum zu erfüllen. Damit daraus kein Albtraum wird, der den Bauherrn finanziell überfordert, sollten einige potenzielle Fallen und Gefahren beachtet werden, bevor man loslegt. Schließlich ist der Bau oder der Kauf einer eigenen Immobilie für viele Menschen eine große Sache, etwas, das man nur einmal in seinem Leben durchzieht. Daher sind eine genaue Planung und eine seriöse Kalkulation unerlässlich.

Am Anfang steht die Überlegung, was für eine Immobilie man sich überhaupt anschaffen sollte. Soll es ein Haus mit Garten für die junge Familie sein oder doch eher die klassische Zwei- oder Dreizimmerwohnung für den Single? Was muss die Immobilie leisten, in welcher Gegend sollte sie liegen? Entscheidende Fragen, die zunächst beantwortet werden wollen. Ganz wichtig: Auch wenn man sein Traumobjekt gefunden hat, sollte nicht zuerst das Herz sprechen, sondern stets die Vernunft. Bei ihren Überlegungen sollten die Bauherren oder Käufer unbedingt Wünsche und Machbares unter einen Hut bringen, also realistisch bleiben, was die eigenen finanziellen Möglichkeiten angeht. Potenzielle Hauskäufer sollten sich zudem einen möglichst breiten Überblick über das Angebot verschaffen, bevor sie sich entscheiden. Denn dadurch bekommen sie ein Gefühl für den regionalen Markt und können das Wunschobjekt besser einschätzen.

Experten geben als Faustregel an, dass der Eigenanteil am aufzubringenden Kapital bei mindestens 15 bis 30 Prozent liegen sollte. Je höher er liegt, umso besser, denn bei einem höheren Eigenkapital sinken automatisch die monatlichen Kreditbelastungen. Andererseits ist auch eine Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital möglich. In diesem Fall steigen aber die monatlichen Belastungen, daher ist diese Variante in erster Linie interessant, wenn man nicht über Eigenkapital verfügt, wohl aber über ein gutes regelmäßiges Einkommen. Ob der Bauherr oder Immobilienkäufer sich erst auf die Suche nach einem Objekt macht oder sich erst genau den möglichen finanziellen Rahmen absteckt, bleibt ihm überlassen. Aber auch im ersten Fall sollte man grundsätzlich wissen, was man sich leisten kann.

Experten raten zudem, dass die Summe der monatlichen Belastungen für den Hauskredit und die Tilgung nicht mehr als 35 bis 40 Prozent des Einkommens betragen sollte, wobei ein 13. Monatsgehalt nicht mitberechnet wird. Denn der Hausbau oder -kauf soll auch noch Mittel für das tägliche Leben und seine unschönen Überraschungen lassen. Ist beispielsweise die Anschaffung einer neuen Waschmaschine notwendig oder steht der Kauf oder die Finanzierung eines neuen Autos an, sollten solche Ausgaben möglichst bestritten werden können, ohne dass es dafür gleich an die letzten Reserven geht. Und auch auf den Urlaub am Strand und auf den gelegentlichen Städtetrip nach Paris oder Rom möchten viele nicht verzichten.

Schließlich raten Experten dazu, in Zeiten von Niedrigzinsen eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen. Und für den Fall, dass sich die finanziellen Möglichkeiten des Bauherrn ändern, sollte der Kreditvertrag flexibel gehalten werden, so dass Sondertilgungen möglich sind. Das kann beispielsweise bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einem Bonus vom Arbeitgeber der Fall sein.

Ein häufig gemachter Fehler liegt darin, dass Bauherren vergessen, dass sie nicht nur den monatlichen Kredit zu bedienen haben, sondern dass auch noch eine Reihe von Erwerbsnebenkosten auf sie zukommen. Diese müssen unbedingt von Anfang an in die Kalkulation einbezogen werden, sonst drohen böse Überraschungen und Finanzierungslücken. Zu diesen zusätzlichen Kosten zählen die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Die Grunderwerbssteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich (siehe Factbox). Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag betragen zwischen 1,5 und zwei Prozent des Kaufpreises, wobei in der Regel etwa zwei Drittel auf den Notar entfallen. Hinzu können unter Umständen noch Ausgaben für den Makler kommen.

Und dann ist bei der Kalkulation der monatlich anfallenden Ausgaben noch zu bedenken, dass auch für Eigentümer Wohngeld anfällt, zum Beispiel für die Müllabfuhr. Schließlich können am Haus oder an der Wohnung Instandhaltungskosten auftreten, die die Eigentümer schnell überfordern können, wenn sie dafür keine Rücklagen angelegt haben. Als Faustregel gilt, dass diese bei Neubauten drei bis vier Euro monatlich pro Quadratmeter betragen sollten, bei Altbauten 3,50 bis 4 Euro.

Vor allem für Familien mit Kindern interessant sind die Möglichkeiten, eine staatliche Förderung in Anspruch zu nehmen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt zudem energiesparende Baumaßnahmen an Alt- und Neubauten. Zum Teil gibt es auch entsprechende regionale Förderprogramme in den Bundesländern.

Es gibt also viel zu beachten, bevor man einen Vertrag unterschreibt und in die eigenen vier Wände einzieht. Besonders für Anfänger ist es daher zweifellos sinnvoll, sich professionelle Beratung zu holen. Klar ist: Der Weg zu den eigenen vier Wänden ist lang, aber er lohnt sich.

Fakten

Wie hoch die Grunderwerbssteuer ist, hängt vom jeweiligen Bundesland ab, denn die Erhebung ist Ländersache. In Hamburg beträgt sie beispielsweise 4,5 Prozent, in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Thüringen 6,5 Prozent, in Berlin sechs Prozent. In Bayern liegt sie dagegen nur bei 3,5 Prozent.

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Journalist

Armin Fuhrer

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